REAL ESTATE

Cómo comprender e invertir en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos

¡El mercado inmobiliario, en general!

01. INTRODUCCIÓN

La inversión en el mercado inmobiliario estadounidense sigue siendo popular entre los inversores extranjeros hace décadas. A partir de 2010, se produjo un importante aumento de la demanda por parte de estos inversores, debido principalmente a la devaluación inmobiliaria en varios estados de EE.UU., resultado de la «burbuja inmobiliaria» ocurrida entre 2006 y 2008.

 

Históricamente, los Estados Unidos atraen a los inversionistas extranjeros; no obstante, en los últimos tiempos ha habido una gran demanda de inversores de países emergentes que buscan diversificar y obtener rendimientos más predecibles, teniendo en cuenta la mayor estabilidad de la economía estadounidense.

 

El mercado inmobiliario, en general, se muestra muy ventajoso, por ser accesible y rentable a largo plazo. El inversionista no sólo puede beneficiarse de la valoración del inmueble, sino que también obtiene un rendimiento competitivo de su inversión a través de los ingresos provenientes de los alquileres. Además, hay un número significativo de compradores de casas o pisos para residir o disfrutar de las vacaciones en Estados Unidos, con gran seguridad y satisfacción personal.

 

La devaluación generalizada de los inmuebles ocasionada por la crisis hipotecaria de 2008 ya es cosa del pasado. Los precios han vuelto a subir de forma constante, lo que demuestra una importante recuperación de los valores.

Entonces, teniendo en cuenta el aumento mencionado anteriormente y la oferta de inmuebles, la posibilidad de ampliar los intereses propios más allá de su país es relevante, pero hacerlo de forma eficiente requiere atención. Aunque el proceso de compra de bienes inmuebles en Estados Unidos está entre los más directos y menos burocráticos del mundo, la complejidad de los impuestos y los informes fiscales requiere amplias consideraciones adicionales antes de efectuar la compra.

 

Este guía se ha elaborado con un lenguaje didáctico y práctico y pretende ayudar a los inversionistas, ya sean personas físicas o empresas, que estén interesados en explorar el mercado inmobiliario estadounidense. Conviene mencionar que este material pretende aclarar a los lectores de forma general, y mostrar que cada inversión inmobiliaria debe evaluarse en función del entorno en el que se encuentra el inversionista. También es importante destacar que la ayuda de un profesional experto es fundamental para que el proceso de adquisición o inversión en inmuebles en Estados Unidos se produzca sin mayores tropiezos.

 

A efectos de este material, el inversionista es tratado como un no residente fiscal en Estados Unidos. Es importante recordar que la definición de residente fiscal en EE.UU. es independiente del lugar de residencia y no está necesariamente correlacionada con el estatus de inmigración, lo que significa que un extranjero puede ser considerado residente fiscal en EE.UU. si cumple los siguientes criterios:

Examen del Green Carg – Un extranjero que tiene un estatus para residir legalmente en los Estados Unidos a través de un green card, aunque no resida en los Estados Unidos, pasa a ser gravado como un estadounidense.

Prueba de Presencia Sustancial – Un extranjero que permanece en los Estados Unidos durante más de 31 días en el año corriente y 183 días en los últimos tres años incluyendo el año corriente1.

02. LA IMPORTANCIA DE LA PLANIFICACIÓN AL ENTRAR EN EL MERCADO INMOBILIARIO ESTADOUNIDENSE

La planificación es fundamental para la compra de inmuebles, y debe ser evaluada según el objetivo final del inversionista. La adquisición de un inmueble, que se utilizará estrictamente como residencia, requiere una planificación diferente si se compara con el escenario en el que el inversionista compra varios inmuebles que serán revendidos en un futuro próximo o utilizados para generar ingresos pasivos

 

Entre las etapas de la planificación, el estudio sobre el impacto fiscal es muy importante. A continuación, hay algunos de los principales puntos que deben analizarse:

 

En contraposición a las ganancias de capital de las inversiones extranjeras en el mercado de valores estadounidense de los beneficios obtenidos de las inversiones inmobiliarias por parte de los compradores extranjeros se gravan en los EE.UU.

En 1980, los Estados Unidos decretaron el Impuesto sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles (FIRPTA). Este impuesto tiene como finalidad «obligar» al inversionista extranjero a cumplir con los requisitos del impuesto sobre la renta de Estados Unidos. Con este impuesto, el fisco norteamericano exige una retención sobre las inversiones inmobiliarias de los inversionistas extranjeros en EE.UU. del 10% o del 35%3 del valor total realizado, definido como (1) el monto pagado en efectivo o por pagar (sólo el principal, excluyendo los intereses); (2) el valor justo de mercado de otros bienes transferidos o por transferir como parte del pago y (3) el valor de cualquier pasivo asumido o por asumir antes o tras la transferencia de la propiedad, siendo normalmente el importe pagado por el activo inmobiliario al realizarse la venta, el intercambio, la liquidación, la donación, la transferencia, entre otras definiciones establecidas por el Servicio de Impuestos Internos (IRS), el fisco de los Estados Unidos.

  • Además del FIRPTA, el monto relativo a la distribución de ganancias del socio extranjero en una sociedad está sujeto a la retención de impuestos según lo regulado por la Ley 1446 del IRS. Este impuesto se retiene cada trimestre con el tipo más alto aplicable a cada socio extranjero y, tras el cierre del ejercicio, se calcula la cantidad realmente adeudada frente a la retenida en la fuente. Hay que señalar que existe una disposición que excluye la necesidad de que las sociedades estadounidenses retengan el FIRPTA cuando el impuesto de la Ley No. 1446 se retiene en la fuente. Esta provisión no se aplica a las sociedades extranjeras, que están sujetas a los impuestos FIRPTA y 1446.

    En el caso de una persona física, los rendimientos y las ganancias con la venta de bienes inmuebles usados para generar ingresos por alquiler suelen gravarse a los mismos tipos que se aplicarían a los ciudadanos estadounidenses, y los compradores extranjeros deben presentar declaraciones de impuestos en Estados Unidos. Sin embargo, en el caso de una persona jurídica, se considera que la realización de este tipo de inversión es un ingreso ordinario, con un tipo impositivo federal de hasta el 35%.

    Otro dato relevante a tener en cuenta se refiere a los requerimientos fiscales de los ingresos pasivos (por ejemplo, los ingresos por alquiler). Para ello, se calcula el beneficio o la pérdida de la operación para calcular el impuesto a pagar. En caso de pérdida en la operación, queda suspendida para futuras deducciones, en el momento de la ganancia o al realizar la inversión.

    Asimismo, hay que tener en cuenta la exposición del inversionista extranjero al impuesto de sucesiones estadounidense, que es el que grava la transmisión de bienes a un heredero. Este impuesto puede alcanzar hasta el 40% del valor de mercado del activo que sobrepase los 60.000 dólares4, y es aplicable a los bienes y derechos adquiridos en los Estados Unidos (por ejemplo, inmuebles y acciones). Así pues, la planificación se hace fundamental para minimizar la exposición fiscal en caso de muerte del inversionista.

03. ESTRUCTURACIÓN DE LAS INVERSIONES

Una de las decisiones más importantes en la planificación se refiere a la elección de la mejor estructura para llevar a cabo la compra del inmueble. Por ejemplo, el inversionista extranjero tendrá que decidir si realiza el negocio inmobiliario en los EEUU como propietario individual, como miembro de una Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC), o como accionista de una empresa nacional o extranjera.

Adquisición de activos inmobiliarios como individuo o como único miembro de una SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA - LIMITED LIABILITY COMPANY (LLC)

Una de las opciones a considerar por los inversionistas extranjeros interesados en adquirir bienes inmuebles para uso exclusivamente personal es la compra directa, que es una estructura menos compleja. Otra posibilidad es que el inversionista extranjero adquiera la propiedad a través de una LLC de un único socio, una sociedad de responsabilidad limitada compuesta por un solo miembro. Con sujeción a la legislación local aplicable, la típica LLC proporcionaría una protección de la responsabilidad limitada al importe de la aportación de capital en la sociedad y también mantendría la propiedad directa a efectos fiscales. Cuando se vende la propiedad, la estructura fiscal es sencilla. Sólo se aplica un nivel de impuesto y los beneficios de la venta de la propiedad pueden calificarse de ganancias de capital, que pueden ser consideradas a corto y largo plazo, como se define a continuación:

  • Ganancia de capital de corto plazo – Ingreso obtenido al realizar las inversiones adquiridas hace menos de un año, que se grava como ingreso ordinario5.
  • Ganancia de capital de largo plazo – Ingreso obtenido al realizar las inversiones adquiridas hace más de un año, con una imposición del 0%, 15% o 20%.

Adquisición de activos inmobiliarios mediante una sociedad por acciones.

Una sociedad por acciones para invertir en activos inmobiliarios en EE.UU. de titularidad extranjera ofrece protección de la responsabilidad al inversionista, lo que significa que cualquier responsabilidad en relación al inmueble adquirido se limitan al capital aportado en la sociedad. Además, la empresa debe presentar su propio impuesto sobre la renta, lo que evita que la persona física tenga que declarar su renta en EE.UU., excepto en el caso de la distribución de dividendos. No obstante, en las declaraciones exigidas, la sociedad debe divulgar el nombre y los datos completos de la persona que es propietaria del 50% o más de las acciones de la compañía.

 

Con todo, esta estructura tiene un problema: la inversión sufre una doble imposición, al aplicarse dos niveles de impuesto sobre los ingresos percibidos: el primer nivel es el impuesto sobre la renta que grava el beneficio neto de la compañía, que puede alcanzar el 35% (impuesto federal), más el impuesto estatal; el segundo es el impuesto sobre la distribución de dichos beneficios al propietario por medio de dividendos, que, en el caso de los socios no residentes fiscales en EE.UU., es del 30%. En el momento de la venta del inmueble, se aplica el tipo impositivo de la plusvalía a corto o largo plazo, según el periodo en que la entidad haya retenido la inversión. Conviene mencionar que, en el caso de los brasileños, se pueden compensar los impuestos federales pagados en los EE.UU. con los impuestos a pagar en Brasil6, puesto que Brasil no tiene ningún tratado firmado con los EE.UU. para que esto ocurra.

 

Hay que tener en cuenta que la estructura de la empresa doméstica no elimina la exposición del inversionista extranjero al impuesto de sucesiones en caso de muerte, puesto que lo mismo se aplica a las acciones de las empresas estadounidenses.

Adquisición de activos inmobiliarios por medio de una persona jurídica "partnership"

En la estructura de partnership, la persona jurídica no es considerada a efectos fiscales (sistemáticamente también llamada pass-through). En esta estructura, la persona jurídica no paga el impuesto sobre la renta; sólo los socios, al nivel de su persona física, son responsables de pagar el impuesto sobre la renta.

 

Los socios son gravados directamente por el importe proporcional al invertido, independientemente de que se haya distribuido algún beneficio. Cada uno de los socios extranjeros debe presentar su propia declaración de impuesto sobre la renta individual. El porcentaje es el mismo aplicado al ciudadano norteamericano.

Adquisición de activos inmobiliarios por medio de una empresa extranjera

La compra de inmuebles en los Estados Unidos a través de una compañía extranjera es una alternativa. El uso de una compañía extranjera se utiliza principalmente para reducir al mínimo la exposición del inversionista persona física al impuesto sobre la renta y al impuesto sobre la herencia en los Estados Unidos. La compañía tiene que cumplir con los requisitos de cumplimiento de impuestos bajo el IRS en el caso de que se dedique a un comercio o negocio en los EE.UU. o en el momento de realizar el activo inmobiliario por medio de la liquidación de la inversión.

 

No obstante, cualquier venta (o sucesión) de la participación societaria en la empresa extranjera se realiza en su jurisdicción local, y sólo se recaudarán los impuestos locales y no los de EE.UU. Por otra parte, los alquileres percibidos con el inmueble en EE.UU. o los dividendos distribuidos por una subsidiaria estadounidense de la empresa extranjera siguen tributando en EE.UU.

Adquisición de activos inmobiliarios por medio del "trust" para inversiones inmobiliarias o reit (Real Estate Investiment Trust)

El Trust para Inversiones Inmobiliarias es un instrumento que ofrece la posibilidad de combinar el capital de diferentes inversionistas para la compra, la gestión y, en la mayoría de los casos, la explotación de la generación de ingresos, como las rentas de alquiler y los intereses con las financiaciones inmobiliarias. En general, el ingreso operativo del REIT está sujeto a una retención del 30% cuando se distribuye al accionista como dividendo, a menos que esta retención se reduzca o elimine a través de tratados fiscales entre el país de residencia del accionista y los Estados Unidos. Las ganancias de capital procedentes de la realización de inversiones en REIT suelen estar sujetas a la FIRPTA, que puede llegar al 35% en el caso de los inversionistas extranjeros. La FIRPTA está exenta para los REIT que cotizan en las bolsas de valores de Estados Unidos o que se consideran «controlados internamente», es decir, cuando más del 50% de las acciones de la entidad son propiedad de ciudadanos estadounidenses desde hace al menos cinco años.

04. CÓMO INVERTIR EN EL MERCADO INMOBILIARIO DE LOS EE. UU

Es muy importante que el inversionista tenga una clara definición de lo que se quiere alcanzar. Cada persona tiene necesidades o intereses diferentes, que determinan el tipo de negocio que se va a llevar a cabo.

 

Hay quien busca adquirir una segunda o tercera residencia, entendida como «casa de vacaciones», con el objetivo de satisfacer las necesidades de la familia que quiere estar cerca de una playa, un puerto deportivo o un parque de atracciones. Otros tienen, simplemente, el objetivo de invertir. En este caso, hay dos categorías de inversionistas:

 

Los que pretenden obtener un retorno financiero con el alquiler, ya sea residencial o comercial; y

Los que pretenden obtener un beneficio al vender el inmueble, mediante su revalorización a lo largo de los años.

En esta etapa, se recomienda una reunión entre las partes -el comprador y la empresa de consultoría inmobiliaria- para que ambas partes se entiendan, y para que el proceso de compraventa quede absolutamente claro para el comprador.

Selección de envío de opciones

Todas las empresas y personas acreditadas para llevar a cabo los negocios inmobiliarios en los Estados Unidos disfrutan de un acceso exclusivo a todas las propiedades inmobiliarias residenciales disponibles. Las informaciones sobre las opciones de compra, venta y alquiler están almacenadas en una base de datos llamada MLS (Multiple Listing Service).

 

El MLS es controlado por organismos vinculados a los gobiernos estatales y al gobierno federal – DRE (Department of Real Estate) y al DPBR (Department of Business and Professional Regulation).

 

Pero las oportunidades de propiedades comerciales no se anuncian ampliamente y requieren una investigación más minuciosa y profunda.

 

Conociendo las necesidades, los criterios al invertir y las expectativas del cliente, el consultor acreditado puede acceder a la base de datos de MLS, y seleccionar las opciones que mejor se ajustan al perfil del cliente.

 

Los inmuebles seleccionados pueden ser presentados al cliente por correo electrónico, o durante una segunda reunión, para que el consultor inmobiliario pueda aclarar cualquier duda sobre el inmueble.

05. LOS SERVICIOS RELACIONADOS A LA COMPRA DE INMUEBLES EN LOS ESTADOS UNIDOS

Hay algunos servicios inherentes a todo el proceso de compra de un inmueble en los Estados Unidos. Algunos de ellos están relacionados a la asesoría para obtener préstamos hipotecarios, protección de activos, planificación de la sucesión, planificación societaria y fiscal, y los servicios de inspección en el inmueble antes de la compra.

El comprador extranjero tiene la opción de contratar un préstamo en los Estados Unidos, en la modalidad conocida como Foreign National Loan. Esta opción es ofrecida por varios bancos norteamericanos. Por lo general, se requiere un pago inicial mínimo del 30% para las casas, del 40% para los pisos, más conocidos como condos y del 50% para las propiedades comerciales, con plazos de hasta 30 años y tipos de interés entre el 4,5% y el 6,5% al año. Se recomienda consultar a tres o más bancos, para así poder comparar las diferentes condiciones.

En los Estados Unidos, los contratos de compra, venta y alquiler son estandarizados, exactamente para proteger adecuadamente a ambas partes, el comprador y el vendedor.

Las principales preocupaciones de los inversionistas brasileños al invertir en propiedades inmobiliarias en los Estados Unidos están relacionadas a la repatriación de los recursos utilizados, los impuestos involucrados y la protección => están relacionadas a la repatriación

Es por ello que cabe mencionar de nuevo que es de suma importancia la ayuda de un profesional y/o una compañía especializada para evitar futuros problemas y dudas

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Conviene recordar, una vez más, que este contrato y sus anexos están estandarizados, exactamente para proteger a las dos partes implicadas. => anexos son

Motivos de incumplimiento de contrato => incumplimiento

Realización de la transacción inmobiliaria y la entrega de las llaves => inmobiliaria

cuando están expresados en dólares estadounidenses, deben ser convertidos a reales brasileños al tipo de cambio del => convertido

Todo inmueble acarrea unos gastos fijos. A continuación, se mencionan algunos gastos relacionados a los inmuebles, que incluso pueden pagarse automáticamente mediante débito en cuenta.

Electricidad; => faltó el bullet point para la Electricidad

De esta manera, cabe destacar una vez más que la ayuda de un profesional y/o compañía especializada es muy importante para evitar futuros problemas y dudas no aclaradas. La repatriación de fondos para adquirir inmuebles en los EE.UU., por ejemplo, debe hacerse a través de agentes autorizados por el Banco Central de Brasil para operar en el mercado de divisas, que pueden ser un banco, una compañía de corretaje, corredores de divisas o una distribuidora de títulos y valores, entre otros.

 

El comprador también tiene derecho, antes de la compra efectiva, a contratar los servicios de una compañía acreditada para inspeccionar el inmueble que se está negociando. En este trabajo se incluye la inspección y el análisis de las instalaciones eléctricas e hidráulicas, los focos de termitas, el moho, la estructura, etc. Los daños a la propiedad que se detecten durante la inspección pueden ocasionar la rescisión del contrato. Mediante esta inspección, el comprador tendrá plena idea de las condiciones reales en las que se encuentra el inmueble objeto que está negociando.

 

En una transacción inmobiliaria, sigue desempeñando un papel la figura de la title company (Compañía de títulos de propiedad). La compañía de títulos de propriedad se compromete a realizar la transferencia legal del título de propiedad entre el vendedor y el comprador, los servicios notariales, la comprobación de cualquier enajenación, o si hay demandas contra los propietarios o el inmueble. Esta compañía también se encarga de la triangulación y de la interfaz financiera a través de una cuenta fiduciaria. Es importante destacar que hay bufetes que pueden prestar los mismos servicios realizados por las title companies.

06. PROCESO DE NEGOCIACIÓN DE COMPRAVENTA

Luego de elegir la propiedad, se inicia el proceso de negociación de compraventa del inmueble.

En Estados Unidos, toda compra se realiza por medio de un consultor inmobiliario acreditado para realizar este tipo de operación. El consultor, conocedor de las necesidades y objetivos del cliente, elabora un informe llamado Cost Market Analysis, en el cual presenta una comparación entre el precio de la unidad a la venta frente a los valores de unidades similares vendidas recientemente.

Basándose en este informe, el precio de venta se definirá tras la aprobación de las partes interesadas. Todas estas informaciones, incluyendo la herramienta usada para elaborar el Cost Market Analysis, están disponibles en la base de datos MLS (Multiple Listing Service), a la cual tienen acceso todos los consultores y empresas autorizadas.

En el caso de los inmuebles comerciales, este proceso es un poco más complejo, principalmente debido a la modelización financiera implicada en las adquisiciones de este tipo de inmuebles. En esta modalidad, se recomienda contratar a una compañía especializada en la evaluación de inmuebles (Appraisal company) y también a una compañía que estará habilitada para prestar el servicio de Due Diligence.

Elaboración del contrato de compraventa

El consultor inmobiliario tiene la responsabilidad de explicar detalladamente al comprador el contrato de compraventa y el anexo.

Conviene recordar, de nuevo, que este contrato y el anexo están estandarizados, exactamente para proteger a las dos partes implicadas.

El propio contrato se utiliza como forma de hacer la oferta de precio, entre otras especificaciones, como: forma de pago, fecha de cierre, plazo para la inspección, nombre de la title company, etc.

Motivos para el incumplimiento de contrato

Es importante destacar que algunos factores específicos pueden motivar el incumplimiento del contrato entre las partes. El incumplimiento de los siguientes hechos, en las fechas estipuladas, será motivo de incumplimiento del contrato:

  • Ausencia de firma en el contrato por una de las partes, lo que hace que el contrato sea inaplicable;
  • La falta de pago o el retraso del primer pago, o la falta de pago del anticipo en la cuenta fiduciaria previamente estipulada en el contrato;
  • Los malos resultados de la inspección realizada en el inmueble por una empresa debidamente cualificada;
  • La no aceptación por parte del comprador, en relación a las normas y procedimientos del condominio;
  • La no aprobación por parte del banco, en el caso de un préstamo bancario; y
  • El estado de la propiedad en el momento de la entrega de las llaves es diferente de las condiciones que se observaron en la visita anterior.
  • Para obtener informaciones más detalladas, se recomienda consultar a un abogado especializado en transacciones inmobiliarias.

Remesa de divisas a los Estados Unidos

En primer lugar, se recomienda a los interesados en comprar un inmueble en Estados Unidos que abran una cuenta bancaria en el país. En la actualidad, la mayoría de los bancos exigen, para abrir una cuenta, la presentación de una copia del visado, del pasaporte y una prueba de residencia en el país de origen.

Todas las remesas de Brasil a Estados Unidos se realizan a través del Banco Central de Brasil. La partida de la operación será la transferencia de activos y/o la disponibilidad de capital en el extranjero.

En el caso de los compradores brasileños, el único impuesto a pagar en este tipo de transferencias es el IOF (Impuesto sobre las Transacciones Financieras), y no se cobrará ningún otro impuesto, puesto que el importe remitido ya habrá sido debidamente gravado en Brasil.

Realización de la transacción inmobiliaria y la entrega de las llaves

La title company, o el bufete contratado, realizará el cierre del trato en la fecha estipulada en el Contrato de Compraventa. Si no hay financiación disponible, no es necesario firmar en Estados Unidos, es decir, puede hacerse a distancia (por ejemplo, en el consulado estadounidense).

Los costes de cierre pueden ser diferentes según el condado y la transacción, pero básicamente implican algunos costes fijos, pólizas de seguro y cualesquiera garantías que los bancos o los condominios puedan requerir.

El documento utilizado para certificar el cierre de una transacción inmobiliaria entre el comprador y el vendedor es el formulario HUD form (formulario HUD).

La escritura de la propiedad es pública y puede ser consultada por todos a través de los portales y la página web de cada condado.

Visados específicos para comprar un inmueble

Los extranjeros no necesitan un visado específico para comprar inmuebles, ni tampoco para obtener préstamos bancarios en Estados Unidos. Un visado de turismo (B1/B2), o simplemente un visado de trabajo es suficiente.

07. GASTOS CON EL INMUEBLE

Todo inmueble tiene unos gastos fijos. A continuación, se mencionan algunos gastos vinculados a los inmuebles, que se pueden pagar incluso de forma automática mediante cargo en cuenta.

 

Electricidad;

 

  • Agua (ya incluido, en el caso de los condominios);
  • Seguro estructural contra daños naturales (ya incluido, en el caso de los condominios;
  • Seguro de los bienes personales;
  • Condominio;
  • TV por cable e internet;
  • Mantenimiento de la piscina; y
  • Mantenimiento del jardín.

No obstante, cabe señalar que hay empresas especializadas en la gestión de las propiedades adquiridas, que pueden gestionar el pago de estos gastos.

 

Es importante destacar sobre todo para los inversionistas que buscan un rendimiento con el alquiler, al tratarse de inmuebles residenciales, a diferencia de Brasil, en Estados Unidos no es común que el inquilino corra con los gastos de condominio y con los impuestos de la propiedad, por lo tanto, el análisis de los costos del propietario, así como el valor del alquiler, deben considerar dichos gastos.

En el caso de los inmuebles comerciales, hay cinco categorías de contratos que pueden prever estas cuestiones, que son:

  • Contrato Gross Lease: en este tipo de contrato, el inquilino paga un monto fijo de alquiler y el propietario se hace cargo de todos los demás gastos relacionados con el inmueble;
  • Contrato Single Net: En este tipo de negociación, por lo general el inquilino paga el alquiler, los servicios (agua, energía, gas, teléfono, etc.) y el seguro. El propietario es responsable de pagar el mantenimiento, las reparaciones y las tasas y seguros que el inquilino no cubra (lo que puede incluir el IPTU – Impuesto sobre la Propiedad);
  • Contrato Double Net: En este caso, el inquilino es responsable de pagar el alquiler, los servicios públicos, los impuestos sobre la propiedad y el seguro del edificio. El propietario sólo es responsable de pagar el mantenimiento y las reparaciones;
  • Contrato Triple Net: en este caso el inquilino asume el pago de todos los impuestos inmobiliarios, el seguro y el mantenimiento de la propiedad, además de todas las tasas normales previstas en el contrato (alquiler, servicios públicos, etc.). El propietario sólo es responsable por las reparaciones estructurales; y
  • Contrato Absolute Net: es un tipo de contrato en el que el inquilino paga todos los gastos relacionados al funcionamiento del inmueble, incluso las reparaciones estructurales.

"Property Taxes" (Equivalente al IPTU [impuesto de propiedad] en Brasil)

Se calcula este impuesto sobre el valor de tasación de la propiedad (assessed value). En este caso, se trata de un ad-valorem que va del 0,8% al 2%, según la ubicación (ciudad y código postal de los Estados Unidos).

A efectos de cálculo, se recomienda asumir el escenario conservador, a saber, el 2%. El importe puede pagarse entre los meses de noviembre a marzo del año siguiente. La particularidad es que cuanto antes se efectúe el pago, mayor será el descuento sobre el importe a pagar.

Declaración del inmueble

La declaración de la propiedad de un inmueble en el extranjero es obligatoria si dicho inmueble genera alguna clase de ingreso. Hay que observar la necesidad de declarar los bienes y los derechos en el extranjero a la hora de hacer la declaración del impuesto sobre la renta local.

En Brasil, por ejemplo, los ciudadanos brasileños que tienen bienes y derechos en el extranjero deben comunicar el valor de adquisición al declarar en el impuesto sobre la renta. El valor de adquisición de los bienes y derechos, cuando se expresa en dólares estadounidenses, debe convertirse a reales brasileños al tipo de cambio fijado para la venta por el Banco Central de Brasil, correspondiente a la fecha de adquisición.

Se recomienda siempre consultar a un contador para obtener más informaciones al respecto.

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El contenido que se presenta en este documento se ofrece únicamente para fines informativos y no tiene por objeto sustituir el asesoramiento contable, fiscal, jurídico o financiero de un profesional. La presentación de las informaciones no tiene la intención de crear una relación cliente-contador o cliente-abogado. Recomendamos que quien acceda al material no actúe sobre esas informaciones sin el auxilio directo de un profesional. Las informaciones fiscales de EEUU que se ven aquí no están pensadas para ser usadas con el fin de evitar sanciones según la legislación norteamericana.

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