Marco Legal das Garantias

Em 30 de outubro de 2023, foi convertido em lei o PL nº 4.188-c de 2021, após sanção pela Presidência da República, tornando-se a Lei nº 14.711/2023. O referido diploma legal, que vem sendo chamado de Marco Legal das Garantias, traz diversas inovações no campo das garantias e seu regime de excussão, em especial no que tange a garantias imobiliárias. Além disso, a lei promove mudanças na disciplina tributária a que se submetem os fundos de investimento em participações.

Alterações em regimes de excussão de garantias imobiliárias

Como um dos pontos mais relevantes, destaca-se a possibilidade da execução extrajudicial de créditos hipotecários, viabilizando que esta se dê, primariamente, através de atos do cartório de registro de imóveis. Além disso, a lei cria mecanismos de solução consensual de conflitos, possibilitando a negociação de dívidas garantidas perante o cartório de protestos, com o propósito de evitar a efetivação dos protestos de títulos.

Nesse sentido, tabeliães de notas passaram a possui certas competências inéditas, em regime não-exclusivo, tais como (i) poderes para certificar o implemento ou a frustração de elementos negociais, sem exclusão da competência análoga pertencente aos tabeliães de protesto, assim como (ii) poderes para atuar como mediador, conciliador ou árbitro, para a solução de tais controvérsias.

Adicionalmente, a norma passou a viabilizar a prática de alienação fiduciária de “segundo grau”, mediante a qual o devedor de uma operação de crédito garantida por alienação fiduciária pode dar o mesmo bem imóvel em garantia de novas dívidas que venha a contrair, desde que (i) a nova dívida seja contratada com o mesmo credor da alienação fiduciária original e (ii) não exista obrigação contratada com credor diverso garantida pelo mesmo imóvel.

Em tais casos, o inadimplemento em relação a quaisquer das operações de crédito garantidas faz nascer para o credor fiduciário a prerrogativa de considerar vencidas antecipadamente as demais operações de crédito vinculadas à mesma garantia, sendo certo que alienações fiduciárias anteriores terão prioridade em relação às posteriores.

O diploma em referência ainda traz esclarecimentos no que tange às hipóteses em que o bem dado em garantia é levado a leilão. Em casos nos quais é necessário segundo leilão (pela ausência de lances em um primeiro pregão), se não houver lance igual ou superior ao valor da dívida garantida, o credor poderá (i) aceitar lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem, ou (ii) dispor livremente do bem, sem obrigação de entregar eventual valor residual da venda ao devedor.

Em tais casos, se não for possível auferir valor equivalente ou superior à dívida, diferentemente do que dispunha a legislação anterior, esta não será considerada extinta, permanecendo o devedor responsável pelo saldo, exceto se o crédito garantido tiver sido obtido para aquisição ou construção de imóvel residencial, quando então a dívida será considerada extinta com quitação recíproca[1].

Já em operações garantidas por alienação fiduciária de dois ou mais imóveis, o credor fiduciário poderá promover a excussão de todos os imóveis em ato simultâneo, com a consolidação da propriedade e realização posterior de leilão para todos os imóveis em conjunto ou em atos sucessivos, a depender do quanto for necessário para satisfação integral do seu crédito.

Imagem: Canva

Alíquota zero em fundos de investimento em participações e mudanças de regime

A Lei nº 14.711/2023 ainda introduziu importantes alterações no tratamento tributário aplicável aos investidores não-residentes com relação a fundos de investimento em participações.

Nesse sentido, revogou-se o requisito anteriormente vigente, conhecido como “Teste dos 40%”, para incidência de alíquota zero. Segundo a regra anterior, para que o investidor não-residente se beneficiasse de alíquota zero de imposto de renda sobre os rendimentos e ganhos auferidos a partir de fundos de investimento em participações (FIPs), não poderia deter 40% ou mais das cotas do FIP nem poderia deter cotas que lhe outorgassem o direito a 40% ou mais dos rendimentos distribuídos pelo FIP.

Com a entrada em vigor da nova lei, essa limitação deixa de existir, permitindo que os cotistas não-residentes detenham qualquer percentual de cotas do fundo e ainda assim se beneficiem da referida alíquota zero. Há, no entanto, requisitos que devem ser cumpridos, quais sejam (i) que o cotista seja residente em jurisdição com tributação favorecida (sem tributação sobre renda ou alíquota máxima inferior a 20%), e (ii) que o FIP seja enquadrado como entidade de investimento.

Por fim, a lei trouxe a revogação de restrições para composição de carteira de FIPs afastando as exigências de (i) investimento mínimo de 67% em ações, bônus de subscrição ou debêntures conversíveis e (ii) investimento máximo de 5% do seu patrimônio líquido em títulos de dívida, à exceção de debêntures conversíveis ou títulos públicos.

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Se tiver interesse em discutir o tema ou se aprofundar sobre as inovações trazidas pelo diploma legal, não hesite em nos contatar, nossos profissionais terão o maior prazer em conversar sobre o tema.


[1] Nesse ponto, é importante fazer uma distinção entre o referido regime e aquele previsto na Lei de Falências (Lei nº 11.101/2005), que disciplina hipóteses em que o devedor se sujeita a processo de recuperação judicial. Em seu artigo 49, §3º, a Lei de Falências prevê que o crédito garantido por alienação fiduciária não se sujeita ao processo de recuperação judicial, de forma que se preservam os direitos de propriedade do credor sobre o bem e as condições contratuais. No entanto, segundo entendimento do STJ, em tais casos, não sendo o valor do bem suficiente para extinguir a obrigação, o saldo não poderá ser exigido fora da recuperação judicial do devedor.

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